Investissement locatif neuf : les dispositifs de défiscalisation
Dans le cadre de l’investissement locatif, l’immobilier résidentiel neuf offre des possibilités intéressantes aux acquéreurs en matière de réduction d’impôts. Actuellement, deux dispositifs de défiscalisation visent à encourager les investissements sur ce marché :
- Pinel
- Censi-Bouvard
Le dispositif Pinel :
jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur une période de 12 ans
Instauré en 2014 et prorogé jusqu’en 2022, le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel concerne les logements loués nus et s’applique sous certaines conditions (période de location, montant de l’acquisition, situation géographique du bien, ressources du locataire…).
Concernant le taux d’abattement Pinel, les propriétaires peuvent bénéficier d’une déduction fiscale de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du logement, selon la durée de mise en location pour laquelle ils s’engagent, à savoir 6, 9 ou 12 ans.
En pratique, pour profiter des avantages de la loi Pinel, plusieurs conditions particulières sont à respecter.
- Les conditions pour l’acquéreur: le montant de la location est soumis au respect des plafonds de loyers fixés par décret. En outre, l’acquéreur s’engage à louer le logement acheté en VEFA sur une période initiale de 6 ou 9 ans, pouvant être allongée à 12 ans. Le pourcentage de déduction fiscale est croissant : 12 % du prix d’achat sur 6 ans, 18 % sur 9 ans puis 21 % sur 12 ans. Il se répartit sur toute la durée d’engagement, dans la limite d’un plafond global de 300 000 € et de 5 500 € par m².
- Les conditions relatives au locataire: la loi Pinel encourage l’accès à la location aux ménages à revenus modestes. Ainsi, le locataire doit utiliser le logement comme résidence principale et ses revenus doivent être inférieurs aux plafonds fixés par le Code général des impôts. À noter que ces plafonds varient selon la zone géographique du bien et la composition du foyer fiscal du locataire. Autre information à retenir : la location à un membre de sa famille est envisageable, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire.
- Les conditions à l’égard du bien: le logement neuf doit respecter les normes de la réglementation thermique RT2012. En parallèle, il doit être situé dans une zone géographique dite « tendue », c’est-à-dire dans laquelle l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande. Ceci est notamment le cas en Île-de-France, sur la Côte d’Azur ainsi qu’à Lille, Lyon, Marseille ou encore Montpellier.
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Le dispositif Censi-Bouvard : jusqu’à 33 000 € de réduction d’impôt sur 9 ans
Créée en 2014 et prorogée jusqu’en 2022, la loi Censi-Bouvard s’applique aux locations de logements neufs meublés en résidences de services (résidences de tourisme, résidences pour étudiants ou encore pour personnes âgées).
Les avantages fiscaux prévus dans le cadre du dispositif consistent en une réduction d’impôt valable sur 9 ans, et en la récupération de la TVA à hauteur de 20 % sur le montant de l’investissement (à condition que le bien soit détenu pendant 20 ans). Le montant de la réduction d’impôts équivaut à 11 % du prix d’achat HT de l’appartement neuf. Concrètement, alors que le plafond d’investissement en Censi-Bouvard est limité à 300 000 €, le montant déductible peut atteindre 33 000 € sur 9 ans, soit 3 667 € par an. Ce montant peut par ailleurs être reporté sur 6 ans.
En pratique, le Censi-Bouvard impose le respect de conditions particulières.
- Les conditions pour l’acquéreur: l’activité de loueur en Censi-Bouvard doit être exercée sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les recettes locatives ne doivent pas excéder plus de 23 000 € par an ni représenter plus de 50 % des revenus globaux du propriétaire. À noter qu’il devra établir un bail commercial avec l’exploitant de la résidence de services pour louer son bien meublé.
- Les conditions relatives au locataire: le propriétaire du bien signe un bail locatif de 9 ans minimum avec le gestionnaire de la résidence. C’est ce dernier qui a à charge de trouver un occupant au logement, tout en garantissant le loyer, quel que soit le taux d’occupation.
- Les conditions à l’égard du bien: le logement neuf acheté en VEFA doit être loué meublé conformément à la liste minimale imposée par la loi. Sa mise en location auprès du gestionnaire de la résidence de services doit être réalisée dans les 12 mois suivant la livraison.
